深圳寫字樓租金回到10年前，空置率有區域高至40%，TMT需求收縮，靠金融業撐起 “半邊天”？

深圳寫字樓市場。 梁寶欣/攝

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本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

疫后商貿的恢復令企業活動重啟，但經濟復蘇不及預期也逐漸影響到企業對辦公物業的需求。2023年上半年主要城市甲級寫字樓市場的平均租金、空置率等關鍵指標走弱，加重市場觀望情緒。

其中，戴德梁行指出，2023年上半年深圳甲級寫字樓市場迎來持續高供應，供應影響下全市整體空置率上行，年中深圳甲級寫字樓市場錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個百分點。

空置率上升，促使深圳甲級寫字樓平均租金延續下行走勢，今年上半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對比歷史高點已然下調28.6%，而優質物業租賃門檻的降低也吸引一些發展勢頭向好的小型企業落戶甲級寫字樓。

7月3日，戴德梁行研究院副院長張曉端向《華夏時報》記者表示，“從寫字樓的價格水平來看，深圳甲級寫字樓（今年上半年）的平均租金已經差不多回到了2013年的水平。目前對深圳寫字樓自用需求較大的主要包括金融和專業服務類企業，上半年金融業占比擴大，TMT行業占比收縮明顯，對寫字樓的需求降幅達12%?！?/p>

深圳甲級寫字樓租金跌回10年前

戴德梁行數據顯示，今年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續高供應，4個新項目投入使用，合計新增辦公面積45.7萬平米，全市總存量升至770萬平米。供應影響下全市整體空置率上行，年中深圳甲級寫字樓市場錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個百分點。

圖源：戴德梁行研究部

另一方面集中供應也刺激需求的釋放，得益于新項目的預租釋放以及次新項目的持續去化，上半年深圳全市累計凈吸納量達到22.9萬平米，同比上升37.5%。

分區域看，在近年入市項目積極去化的帶動下，前海上半年凈吸納量達到7.9萬平米，占深圳全市約三分之一，空置率則逆勢下行，半年下降6.8個百分點至32.9%。寶安中心區兩個新項目投入使用，推升片區存量至41.8萬平米，累計凈吸納量達6.1萬平米，同時也拖累空置率階段性升至39.6%。戴德梁行預計，隨著新項目持續去化，年內寶安中心區空置率將逐步回落。福田和南山同樣迎來新項目投入使用，空置率較上年末分別上升了3.1和2.4個百分點。

據張曉端介紹，因今年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續高供應，在租金方面，新項目采取積極的招商和定價策略以吸引租戶，而存量物業也傾向于以更優惠的價格和商務條款挽留鞏固即將到期的租戶。

戴德梁行數據顯示，上半年，深圳全市甲級寫字樓平均租金繼續延續下行走勢，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對比歷史高點已然下調28.6%。從歷年數據來看，深圳甲級寫字樓租金水平在2018年達到頂峰，隨后便一路下降。

圖源：戴德梁行研究部

張曉端指出，“從寫字樓的價格來看，深圳甲級寫字樓（今年上半年）的平均租金已經差不多回到了2013年的水平。租賃成本的持續下調是促使企業遷址、進駐甲級寫字樓的重要因素之一，優質物業租賃門檻的降低也吸引一些發展勢頭向好的小型企業落戶甲級寫字樓?！?/p>

TMT行業租賃甲級寫字樓需求減少

戴德梁行數據顯示，從租賃需求的行業構成來看，金融業和專業服務業是上半年深圳甲級寫字樓租賃需求的主力：金融業租賃成交面積占比達40.9%，專業服務業占比14.9%，多為控制成本的前提下搬遷至品質更高的樓宇。

而在細分板塊中，證券、保險、律所等傳統板塊占據主流，私人銀行、留學和簽證服務等表現也較活躍。此外，前階段需求收縮明顯的行業出現恢復性增長，建筑和房地產業的搬遷類租賃帶動其占比回升至5.9%，文化娛樂業、教育培訓業在甲級寫字樓中的租賃需求同樣出現了一定程度的恢復。

圖源：戴德梁行研究部

值得注意的是，TMT、貿易零售、交通物流等行業今年上半年在深圳甲級寫字樓市場的租賃面積有所下降，但在優質研發、乙級寫字樓等非甲級物業的租賃活躍度則相對較高。

圖源：戴德梁行研究部

具體來看，2021年TMT行業在深圳甲級寫字樓分行業租賃成交面積的占比為38.1%，2022年下降至23.0%，今年上半年僅剩16.7%。相反，從2021年起，金融行業的租賃占比一直呈現上升趨勢。

值得一提的是，今年1月16日，深圳上市公司朗科科技發布了關于騰訊公司擬提前終止朗科大廈租賃合同的公告。該公告指出，“受經濟下行壓力加劇，消費增長放緩等因素影響，騰訊公司擬提前退租?！睋私?，朗科科技將朗科大廈第2—15層、第17層部分場地續租給騰訊公司，租賃期限為2021年5月15日起至2026年5月14日止。

據相關媒體報道，1月17日，騰訊方面回應稱，此次退租屬于辦公樓宇的正常調整。隨著自有大廈的投入使用、未來新辦公樓宇的陸續竣工，騰訊針對個別零散的租賃物業進行了調整優化。騰訊會嚴格遵照合約推進退租解約相關事宜。

此外，展望后市，戴德梁行預計，深圳甲級寫字樓市場持續處于高供應階段，年內更有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，料將進一步推升全市空置率。競爭壓力下，甲級寫字樓租金的持續回調，為企業升級搬遷提供了更多選擇。隨著市場上各類辦公型物業供應持續增多，企業的選擇不斷拓寬，于業主而言依托專業力量、持續提升運營維管能力、采用更靈活租賃策略才能獲取更大競爭優勢。

“需求面的切實提振則取決于經濟的穩步復蘇。目前中國經濟仍然處于恢復期，恢復基礎尚不牢固，在供過于求等多種因素疊加影響下，深圳甲級寫字樓租賃將延續租戶市場，新增需求的增長有賴于宏觀經濟復蘇向微觀主體傳導?！睆垥远苏f道。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧